2007年《物权法》确立了不动产物权变动的登记生效原则，2015年《不动产登记暂行条例》实施，不动产登记行为作为国家公权力对司法领域的民事关系的一种确认，逐渐被卷入权利纠纷的漩涡，近年来，因不动产登记行为引发的行政诉讼案件日益增多。该类案件大多涉及行政法律关系与民事法律关系的双重叠加，又涉及物权与债权的区分等传统民法理论命题，加之行政诉讼与民事诉讼构造上的差异，处理此类案件尤为棘手，在案件审理中，做好此类案件中原告主体资格的审查问题，是保障判决公平公正的重要一环。

　　一、不动产登记行政案件中的原告资格

　　《行政诉讼法》第二十五条规定了行政行为的相对人和与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。在不动产登记案件中，不动产登记的权利人，作为不动产登记行为的相对人，具有当然的原告主体资格，同时与不动产登记行为有利害关系的人，也具有提起行政诉讼的原告主体资格。司法实践中，不动产登记行为的相对人针对不动产登记行为提起行政诉讼的案件寥寥无几，绝大部分案件，均系以利害关系人身份提起的行政诉讼。对于利害关系人的准确界定，是对此类案件原告主体资格审查的关键所在，也是厘清此类案件行政法律关系和民事法律关系的应有之意。

　　我国《不动产登记暂行条例》第三条规定了不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。司法实践中，引发行政诉讼案件最多的便是首次登记（初始登记）、变更登记和转移登记。该三类登记行为对不动产权利主体的影响不同，因而在司法审查中，对于利害关系人的界定标准也不相同。

　　二、涉及不动产首次登记（初始登记）和变更登记行政案件中利害关系人的界定

　　不动产的首次登记（初始登记）一般指基于不动产的建造等原因将尚未登记的不动产第一次登记到物权人名下；变更登记指不动产物权人的姓名、名称或者自然状况发生变化而予以变更登记信息。首次登记（初始登记）和变更登记均不涉及不动产权利主体的变更，且首次登记（初始登记）是不动产转移登记的前提和基础，没有进行首次登记（初始登记）的不动产，无法实现转移登记，即使进行了首次登记，权利主体的姓名、名称或者自然状况发生了变化，也仍然需要进行变更登记后，才能进行转移登记。因此，首次登记和变更登记不影响不动产转移交易当事人的权利义务，与首次登记和变更登记有利害关系的主体，大多是产权争议主体。而司法案件中最为常见的“原告”——不动产转移交易的一方当事人，与不动产的首次登记和变更登记行为，没有利害关系。不动产转移交易的一方当事人，即使已经进行了预告登记或者抵押权登记，仍然不能作为首次登记和变更登记的利害关系人，以原告身份提起行政诉讼。

　　三、涉及不动产转移登记行政案件中利害关系人的界定

　　《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。根据上述规定，涉及不动产转移登记的行政诉讼中，具有原告主体资格的利害关系人有以下四类。

　　（一）经过预告登记的债权人

　　不动产登记行为系国家公权力对私法领域创设、变动不动产物权行为的一种行政确认，并产生物权变动的法律后果。涉及行政法律关系和民事法律关系，在民事法律关系中，又涉及物权变动的原因行为（大部分时候是债权行为）和物权行为的区分，利害关系错综复杂。司法实践中，一般债权人以利害关系人身份对不动产登记行为提起行政诉讼的案件比比皆是，法院在审理过程中也颇感困惑。在如此错综复杂的法律关系中，准确的界定行政诉讼法意义上的利害关系人，首先要厘清该类案件所涉及的各类法律关系。

　　涉及不动产转移登记的行政案件通常由民事领域的不动产交易纠纷引发，涉及不动产登记行政法律关系和不动产交易的民事法律关系，在一房二卖、多卖或无权处分的情况下，还涉及两个以上的民事交易法律关系。无论是一房二卖、多卖还是无权处分，所涉及的均是债权法律关系，只有不动产登记行为才发生物权变动的效力，产生物权法律关系。我国《物权法》亦规定了预告登记制度，理论上一般认为预告登记产生准物权法律关系。司法案件中通常所涉及的问题是，不动产的交易一方，能否对不动产登记机构对他人作出的不动产登记行为提起行政诉讼？理论上认为，不动产交易的一方当事人，基于不动产交易行为产生的对不动产标的物的请求权系债权请求权，该方当事人为一般债权人，债权具有相对性，只能对抗交易相对人，因此，基于不动产交易行为而产生的债权请求权可以通过债权诉讼予以救济。而不动产登记确立的是物权，物权具有绝对性、排他性，不动产交易中的一方当事人不能以其债权对抗他人经登记确立的物权。

　　但我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度，理论一般认为，预告登记发生准物权法律关系，因此，如果债权人经过了预告登记，其债权就具有了准物权的性质，准物权亦具有排他性，绝对性，不动产转移登记行为确认的他人物权，对准物权人的权利产生了实际影响，此时，准物权人与不动产转移登记行为具有利害关系，其可以准物权人的身份，对不动产转移登记行为提起行政诉讼，对抗登记的物权人。

　　（二）经过登记的他物权人

　　如前所述，物权具有绝对性、排他性，不动产转移交易过程中经过登记的他物权人享有物权，不动产转移登记行为对他人物权的确认，无疑会影响到同一标的物上其他物权人的权利，因此，不动产转移交易过程中经过登记的他物权人与不动产转移登记有利害关系，具有对不动产转移登记提起行政诉讼的原告主体资格。

　　（三）经司法机关采取强制执行措施保护的债权人

　　经司法机关采取强制执行措施保护的债权，不同于一般债权，其债权经过司法程序的确认，具有优先受偿的权利。而不动产转移登记行为会导致物权的变动，会影响到其优先受偿的债权的实现，因此，经司法机关采取强制执行措施保护的债权人与不动产转移登记行为亦有利害关系，可以作为原告，对不动产转移登记行为提起行政诉讼。

　　（四）债务人与登记机构恶意串通损害债权人利益的

　　前述也已提到，债权具有相对性，只能对抗债务人，但若债务人与登记机构恶意串通损害债权人的利益，登记机构的转移登记行为就直接损害了债权人的利益，债权人与此有利害关系，可以作为原告对转移登记行为提起行政诉讼。

　　不动产登记行政案件通常涉及当事人的重大财产利益，当事人维权意识迫切，但因案件涉及法律关系繁复，当事人在自己权利救济的道路上往往找不准方向和路径，各种权利救济的尝试也给法院审理带来了困惑。而案件的复杂性和背后法理的深奥性也给法院裁判文书的社会认同度带了障碍，笔者希望此文能为不动产交易过程中财产利益受到损害的主体在寻求权利救济的过程中提供参考，亦希望对涉及不动产登记行政案件中原告主体资格审查和社会公众更好的解读司法裁判有所裨益。（赵栋梁穆莹莹）