从2020年下半年开始，楼市市场需求呈现出一定的升温趋势。国家统计局发布数据显示，2021年1—3月份，全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售额3.8万亿元，双双创下历史同期新高。4月30日，中央政治局会议明确强调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

　　在市场经济条件下，住房至少具有消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品等六重基本属性：一是住房是消费品，是满足人们居住消费需要的生活必需品；二是住房是耐用品，它的使用期限特别长；三是住房是不动品，它建造在土地上，在区位上具有固定性，是不动产；四是住房是资产品，它的价值量大，使用期限长，可以通过出租获得收益，是家庭的重要资产；五是住房是金融品，可以抵押等方式融资；六是住房是保障品，低收入家庭缺乏购买消费的支付能力，必须要通过政府以公共产品的形式给予保障。

　　立足新发展阶段，贯彻新发展理念，房地产宏观调控必须更加精准地“滴灌”施策。理论与实践都充分证明，房地产的宏观调控必须充分发挥各种经济杠杆的协同作用。经济杠杆是社会自觉地运用经济规律的作用，调动和调节社会再生产过程（生产、分配、交换、消费），使之按照最大的经济效果，最符合生产目的取向的经济手段。杠杆发挥作用的关键在于精准化的“支点”。经济杠杆要充分发挥其调控取向与走势的“滴灌效应”，“支点”选择十分重要。各种经济杠杆之所以能起到“四两拨千斤”的功能，关键在于其杠杆“支点”选择的恰如其分。在社会主义市场经济条件下，住房呈现出“六重属性”，而属性无疑是其经济杠杆着力的关键性“支点”。也就是说，房地产宏观调控的经济杠杆要能够发挥协同作用，就应该在住房“六重属性”的“支点”上组合“给力”，形成“房住不炒”的长效机制。

　　住房作为消费品，其政策支点选择的关键是，通过税收、首付、利率等政策的协同，使普通收入家庭经过若干年的家庭积蓄，能够买得起、租得起普通商品房。因此，在有通胀潜在压力背景下，对一二线城市的热点地区继续实行楼市的“五限一摇号”，尤其是商品房限价不仅要精准而且不能放松。同时，通过城乡一体化和乡村振兴战略，以通勤化公交设施和各种生活性配套设施的完善，让一部分购房消费需求向三四线城市转移，弱化楼市分化的“马太效应”。

　　住房作为耐用品，其政策支点选择的关键是，要以税收、工商等政策的优化与配套，大力培育住房租赁市场，优化住房租赁环境，使一部分闲置住房能进入租赁市场；完善城市住房“租售同权”的制度安排，让一部分市民愿意租房消费。

　　住房作为不动品，其政策支点选择的关键是，要进一步完善城市土地“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标竞价或挂牌竞价方式，以“稳地价”来制导“稳房价”“稳预期”；在出让土地宗地中，配建一部分普通商品房甚至租赁房，以增加多元化的住房供给；适度增加一二线城市的城市建设用地指标，鼓励城乡建设用地的增减挂钩；完善一二线城市的国土空间布局，拓展城市新空间，疏散和吸纳城市热点地区的住房购买力。

　　住房作为资产品，其政策支点选择的关键是，以“一城一策”执行房地产调控的对策，该“严”的，要进一步有针对性地严格；该“稳”的，要维持政策的连续性，不急于“拐弯”；该“调”的，要适度调整，以适应楼市的新变化。特别是，要防止以“学区房”“公寓楼”“康养地产”“产业楼宇”等名义炒房；一以贯之地深入宣传“房住不炒”的大政方针，以及作为遏制炒房“杀手锏”的房产税机理，为房产税的制定奠定舆论基础和心理预期。

　　住房作为金融品，其政策支点选择的关键是，要牢牢拧紧各种资金违规进入房地产市场的“阀门”；千方百计地降低开发商的财务杠杆，以此遏制其可能出现的“暴利”。

　　住房作为保障品，其政策支点选择的关键是，要重构“三位一体”公租房及其共有产权制度。一是享受公共租赁房的对象不只局限在最低收入家庭范围内，而且可以扩大到能够享受经济适用房的低收入家庭的范围和暂时性缺房家庭，即城市“保障性公寓”，以彻底消灭保障性住房提供上的“夹心层”现象。二是对过去享受廉租房的最贫困家庭，在提供其公租房实物配租的同时，再根据其家庭的困难程度，给予相应的货币租金补贴：有的少给，有的多给，有的全额补贴，最困难的甚至物管费都给予补贴，这样，公租房就成为了“廉租房”。三是公租房租赁若干年后，根据住户家庭收入状况可以按照共有产权房政策购买，但是，这种共有产权房只能按照规定价格卖给政府委托的相应机构。这样，公租房就成为了共有产权房，并且完全割断了利用购买公租房“寻租”的可能性。同时，“三位一体”公租房可以通过国有平台公司建设、市场化配建、政府委托经营，以及国有平台公司向市场租赁等多元化形式来实现。

　　（作者杨继瑞系重庆工商大学原校长）