中央政治局4月30日召开会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。共有产权住房是住房产权式保障的重要方式，是完善住房供给结构、支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。按照当前的住房保障政策趋势，今后保障性产权住房供给将主要定位在共有产权住房。

　　共有产权住房是解决当前城镇住房主要矛盾的现实选择

　　产权式保障住房是住房供应体系中不可缺少的一个品种。在目前大城市房价高企，新市民、年轻人住房压力巨大的现实下，提供共有产权住房，可以实现住房分层消费、可支付。

　　2019年底我国城镇人均住房建筑面积已达到39.8平方米，与我国经济发展阶段和居民收入水平相比已不算低，住房建设成就显著。目前对住房有迫切需求但没有解决好的，主要是城镇新就业职工和新市民等“夹心层”群体，他们可以选择租房居住，但仍有较大群体对买房有迫切愿望。

　　当前大城市住房市场房价收入比过高这一问题，既不能任由房价继续上涨或过猛下跌危害国家金融安全，也不宜继续当前部分地方采取的行政限价的办法。限价会导致一二手房价倒挂，表面限制了房价，但影子价格的存在实际上刺激了投机性需求。解决大城市住房可支付性问题的办法之一，是充分运用好共有产权这一政策工具，通过将政府对住房的优惠和支持显化为政府出资、形成政府产权的方式，增加中低价位住房供应，与租赁市场形成合力，租售并举，共同解决“夹心层”住房需求。

　　共有产权住房政策可一举多得

　　住房同时具有使用属性和财产属性。当前我国居民正处于财产积累的初期，对住房的产权格外看重，买房诉求远高于租房就是例证。从明晰产权的角度来确立政府对住房的管理思路，以此来规范住房的占有、使用、处分和收益权利，可以达到稳定预期、定分止争的效果。发展共有产权住房可一举多得，是保持住房市场平稳发展的长治久安之策。

　　共有产权住房是满足“夹心层”住房需求的有效政策工具。各国的公共住房政策均包括托底性的保障和支持性的保障两个部分。近10年来，我国推动了大规模保障性安居工程，公租房政策体系基本成型，城镇低收入和中低收入群体住房条件得到极大改善。那些既不符合公租房保障条件又无力购买市场上商品住房的“夹心层”群体（永远存在），主要靠租赁解决住房需求，但租房被他们视为居住的过渡方式，购房愿意仍然十分强烈。通过共有产权制度安排，就可以提供适合他们收入水平的住房，满足首次购房需求，让其安心工作或创业。

　　共有产权住房政策是构建长效机制的重要一环。长效机制应达到稳定预期的目的，让不同收入群体均清楚自己面临的住房政策是什么。在目前我国已形成的低租金公租房和高价位商品住房供应之间，增加有政策支持的中低价位共有产权住房，可以与由政府拥有完全产权的公租房和私人拥有完全产权可租可售的私人住房，最终形成覆盖城镇全体居民清晰稳定的住房供应体系。公租房由政府托底、低租金、只能租、主要政府出资；共有产权住房由政府支持、个人购买部分产权、政府让利起到四两拨千斤的作用；商品住房由市场提供，租金和价格由市场供求决定，个人出资，政府还要对获利者再征税。居民可根据支付能力，在政府保障租房、政府支持购房、市场租房和市场购房之间灵活选择居住方式，达到稳定预期的目的。

　　共有产权住房政策可减轻政府托底保障的压力。共有产权住房的供应可以大大减少中低收入群体对公租房的需求。同时，由于共有产权住房仅是政府让利，并不需要实际投入，因此政府的财政压力要远远小于建设和管理公租房。

　　共有产权住房政策是对经适房、集资房的优化。经济适用住房和集资房因价格较低深受各地欢迎，但由于产权不明晰，要么无法上市流通，要么一旦上市交易，则存在巨大的寻租空间，隐患很多，已叫停多年。而共有产权住房通过事前产权的约定弥补了上述缺陷，既保证了购买者正常的财产权益，又消除了寻租空间，更加公平合理。

　　共有产权住房政策有利于抑投机、控房价。共有产权住房是政府与私人按份共有产权，并限定了处分和收益权利，消除了无风险收益，所以投机炒房不可能。通过共有产权制度安排，又可形成不同产权比例的不同价位住房，既大幅提高了住房困难群体的住房支付能力，也有条件让市场供应住房由市场配置资源，最终形成多层次住房价格体系，并通过不同的共有产权住房供给规模和产权比例的设定，从源头控制一个城市住房的总价格水平。

　　共有产权住房政策可以成为一种激励机制。各地引进的人才可以采取奖励住房产权的方式给予激励，鼓励人才多作贡献、长久居住，优于目前发放购房补贴的办法。对各地迫切需要为新进公务员解决住房问题的呼声，也可采取共有产权的办法予以解决。

　　共有产权住房可作为地方政府的储备资产。共有产权住房有一部分政府产权，以后政府可根据需要，通过让渡产权的方式获得收入。同时，也避免了地方政府将当期的土地出让收入花光用尽。

　　共有产权住房供给在我国具有独特优势。共有产权住房价格的优惠，主要源于供地环节政府暂时少收了土地出让收益。在我国城镇土地国有的条件下，共有产权住房有条件根据需求决定供应规模，可以在房价高的大城市真正解决需求问题。

　　共有产权住房是稳定投资的重要工具。共有产权住房不仅在房价高、上涨快时可以发挥重要作用，而且在市场下行、投资萎缩时，通过政府持有更大比例产权的设定，可以保持住房投资的稳定。与建设公租房相比，政府投入更低、未来调整余地更大；与建设市场租赁住房相比，因投资回收更快、又是产权住房，更受开发者和消费者欢迎。

　　共有产权住房在国际上有先例，在国内有试点，在法律上有依据，应尽快总结经验、完成顶层设计、规范有序发展。

　　共有产权住房政策设立要立足当前着眼长远

　　作为政府支持的保障性住房，共有产权住房应成为长期政策，能否发挥好作用，关键在于精细化政策设计和到位管理。

　　共有产权住房定位要与市场产权住房相区别。共有产权住房供给主要是政府弥补市场缺陷，而不是代替市场或冲击市场。因此，共有产权住房应以首次购房为主要门槛，重点解决无房群体购房需求，面积标准应以家庭人口数量予以控制，且家庭只能拥有一套。供应可覆盖到在城镇稳定就业的非户籍家庭。

　　加快立法并设立共有产权住房交易平台。加快共有产权住房的建章立制，指导地方完善住房供应体系并规范管理，解决购房者对家庭变故等资产处置产生的顾虑。为解决居民因工作变动等对居住地点调整的需求，可考虑设立共有产权住房交易平台，且这个平台可以全国联网。在共有产权住房政策建立之初，共有产权住房可封闭运行，主要满足无房家庭需求，在远期可根据届时形势需要，通过产权的过渡可与公租房和市场产权房对接。

　　在房价收入比高的城市要做大规模。大致可以判断，未来无房家庭的购房需求量仍然较大。所以在房价收入比越高的城市越要增大共有产权住房的供应规模。建议目前房价收入比超过10以上的城市均应供应共有产权住房，房价收入比超过20的城市，共有产权住房占新增供应的比例应不低于60%。如果房价收入比过高的城市从现在开始构建新的供应体系，大约2—3年后，就可实现“住房分层消费可支付”，即有房住、付得起。届时，高房价与支付能力不足的矛盾将大大缓解，虽然政府当期的土地出让收入会减少，但可助推实现广大群众安居乐业，这正是各地政府的责任所在。（秦虹）